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安徽“再造”省會 “新合肥”10年房價漲7倍
發布日期：2016-05-05 瀏覽次數：3741
近年來受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥的首位度越來越強，公共資源進一步集中。最近5年，合肥人口持續的凈流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。
4月1日，安徽省政府將從合肥老城區搬遷至濱湖新區，服役60余年的長江路省政府大樓正式退出歷史舞臺。
然而這一籌劃已久的動作，卻無意間成為推漲“新合肥”房價的又一契機。
“新合肥”，即以合肥主城區西南的政務區、濱湖新區等為代表的新興區域，一個是合肥市府所在地，一個是安徽省府所在地，兩區分別于2002年和2006年啟動建設，大量的資源配套提前布局于此，成為合肥真正的“中心”。
2015年下半年以來，兩區領跑合肥房價，并傳導至全市房地產市場的高燒不退。數據顯示，2016年2月，合肥政務區二手房均價同比上漲44.7%，濱湖新區同比上漲34.7%。2月國家統計局的70城房價指數中，合肥新建商品住宅價格環比漲幅僅次于深圳、上海、南京，與北京持平；二手房價格環比漲幅位列全國70個大中城市第一。
21世紀經濟報道記者獲悉，合肥市政府近期正醞釀出臺相關規定，以確保房地產均衡發展。
開發商捂盤惜售
合肥市民小柏2006年在合肥政務區購買了一套房產，當時的單價是3000元左右，而2016年春節一過，自己小區的房價讓她有點看不懂了，“2萬是最平常的，3萬的也能見到?！?br />
保守來說，10年來這片合肥市府所在的優質區域房價漲了7倍有余。而即便如此，仍然是一房難求。于是在新房市場，出現了開發商捂盤或各種變相加價的手法。
所謂的捂盤，即新房達到售賣標準而不對外出售，究其原因，是開發商在備案時對市場預期較低。而合肥市規定，已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整，3個月后漲幅受控制。
另一個普遍做法是捆綁車位，一個平日只賣8萬的車位可能被賣到45萬。合肥一開發商透露，車位的定價不受備案價的限制，而捆綁銷售雖受工商打擊，但“我們的講法是，買車位才有優先購買住宅的權利”。
由于部分熱門區域開發商捂盤造成新房供應不足，出現了二手房價格“倒掛”的現象，使合肥成為2月全國70個大中城市中二手房環比漲幅最高的城市。
安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌認為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發商捂盤惜售造成的，特別是政務區等熱門區域，地塊有限，出現了供求緊張。
一邊是熱門區域的供不應求，一邊是冷門區域的庫存，這也是合肥房地產市場的又一怪相?！俺藶I湖、政務兩區之外，其他區特別是合肥北城的配套要差很多?！碑數胤康禺a從業者表示，“10年前，濱湖，政務和北城房價差不多，10年后，北城只漲了1倍多，而政務區漲了7倍?！?br />
不過，李國昌認為，在目前的市場環境下，真正的剛需客會被擠出熱門區域，去選擇一些外圍區域，帶來其他區域的成交量上升。以此前銷量墊底的合肥城北新站區為例，2015年整年該區平均周銷量僅93套，而進入2016年尤其是在春節后，周銷量過500已是“慣例”。
單核模式下的虹吸效應
合肥這個剛剛站上二線的省會城市，其房價暴漲的動力何在？
21世紀經濟報道記者查詢官方數據得知，近年來受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥的首位度越來越強，公共資源進一步集中。最近5年，合肥人口持續的凈流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。
產業發展、公共資源的集聚，使合肥成為安徽最耀眼的城市。在合肥近年來的發展愿景中，亦是比肩南京、杭州的長三角副中心城市。
但與江蘇、浙江不同的是，除了南京、杭州外，蘇南和浙東明星城市輩出。而在缺乏中心城市帶動的中部地區，像河南、安徽、江西等，大多選擇了做大省會的路徑。
“合肥的房地產市場中外來人口購買比重還是比較大的，”李國昌說，“省內非合肥市人口購買占到了約37%，外省的購買達到了6%?！?br />
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，安徽單核發展模式，導致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產市場表現強勁。從某種意義上來說，合肥對安徽其他城市是有“虹吸”的。這種現象造成合肥市樓市“一枝獨秀”，會導致其他城市房地產市場出現萎縮，城市之間差距進一步拉大。
土地供應總量偏緊
在去年以來全國所有房價上漲的城市中，土地價格的助推無疑是一大主因。一方面，前兩年的高地價到了“出貨期”，另一方面，不斷涌現的地王以樓面價和所謂的“保本價”推高了區域未來房價預期。
合肥學院房地產研究所所長朱德開認為，合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用。
數據顯示，2015年合肥共成交99宗地，成交總面積約8781畝。其中，誕生了合肥新的總價地王、8個區域的單價地王紀錄也被刷新，地價同比漲幅超5成。
一時間，“進入合肥”——幾乎在國內半數開發商的策略盤算中。融創、葛洲壩、金隅都系2015年首次進入合肥市場，融創更是以連續兩個地王宣告自己的到來。
目前，合肥已形成以萬科、萬達、保利、信達、綠地、恒 大為寡頭，本土的文一、高速、新華、國購，以及新進入的融創、金隅等眾多房企跑馬圈地的時代。
2015年，合肥土地市場成交總金額498億元。同時，2015年合肥財政收入突破千億元、達到1000.5億元，年均增長14.5%，其中地方財政收入達到571.5億元、年均增長15.4%。
從總的數據方面顯示，合肥土地供應總量一直處在節奏控制當中。但通過查詢近3年土地市場成交數據發現，合肥土地出讓面積大幅下滑，出讓面積僅為2013年的6成。
這其中，配套最好的政務區無疑是合肥最貴的區域。2015年合肥九區平均地價中，最高的政務區和最低的經開區相差了近6倍。
張宏偉認為，從住宅用地供應來看，合肥住宅用地供應也較為緊張，并且按照近兩年1200萬平方米的去化速度來計算，每年出讓的土地僅僅可供市場開發1-1.5年，個別年份還低于1年，這一定程度上預示著合肥住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。從這個角度來講，合肥市場中長期仍然面臨房價上漲的壓力。
二線城市調控向何處去？
3月28日的實時數據顯示，合肥一手住宅庫存首次降至2萬套以下。在土地縮水的同時，合肥又遭遇了“房荒”，房源基本開盤即售罄。
李國昌認為，合肥的總量并不低，出現這樣的情況與開發商捂盤是有關的。
針對開發商的捂盤、捆綁天價車位等行為，合肥市近期也正醞釀出臺相關規定，要求開發企業取得預售許可證后，10日內須全部公開房源，一次性對外銷售。如果規定期限內不銷售就暫不核發預售許可證，或轉為現房銷售。同時，明確商品房配套車位須在住房項目竣工驗收后方可預售或現售。
合肥市市委書記吳存榮此前表示，合肥房市要力保均衡發展、避免大漲大跌。對捂盤、捆綁車位等不良銷售行為，政府方面也將通過建立考核機制，對開發商進行市場準入等方面的約束。
在3月25日一線城市上海、深圳接連出臺嚴厲調控措施后，一線城市周邊和熱門二線城市迅速成為資金溢出的方向。再加上去庫存基調下的稅收、信貸政策利好，二線城市紛紛進入搶房模式。
如此來看，因城施策不僅在全國范圍內，在一個省域內也是有必要的。但處于發展期的二線城市不大可能出臺嚴厲的限購措施，從南京、蘇州等來看，更多是從開發商端的調控，或差異化的首付、信貸政策來調控需求端。
有關專家認為，合肥有必要通過一些差異化的手段，使市場更加規范，使房價的上漲在一個合理的區間，同時也要弱化對土地財政的過度依賴。
4月1日，安徽省政府將從合肥老城區搬遷至濱湖新區，服役60余年的長江路省政府大樓正式退出歷史舞臺。
然而這一籌劃已久的動作，卻無意間成為推漲“新合肥”房價的又一契機。
“新合肥”，即以合肥主城區西南的政務區、濱湖新區等為代表的新興區域，一個是合肥市府所在地，一個是安徽省府所在地，兩區分別于2002年和2006年啟動建設，大量的資源配套提前布局于此，成為合肥真正的“中心”。
2015年下半年以來，兩區領跑合肥房價，并傳導至全市房地產市場的高燒不退。數據顯示，2016年2月，合肥政務區二手房均價同比上漲44.7%，濱湖新區同比上漲34.7%。2月國家統計局的70城房價指數中，合肥新建商品住宅價格環比漲幅僅次于深圳、上海、南京，與北京持平；二手房價格環比漲幅位列全國70個大中城市第一。
21世紀經濟報道記者獲悉，合肥市政府近期正醞釀出臺相關規定，以確保房地產均衡發展。
開發商捂盤惜售
合肥市民小柏2006年在合肥政務區購買了一套房產，當時的單價是3000元左右，而2016年春節一過，自己小區的房價讓她有點看不懂了，“2萬是最平常的，3萬的也能見到?！?br />
保守來說，10年來這片合肥市府所在的優質區域房價漲了7倍有余。而即便如此，仍然是一房難求。于是在新房市場，出現了開發商捂盤或各種變相加價的手法。
所謂的捂盤，即新房達到售賣標準而不對外出售，究其原因，是開發商在備案時對市場預期較低。而合肥市規定，已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整，3個月后漲幅受控制。
另一個普遍做法是捆綁車位，一個平日只賣8萬的車位可能被賣到45萬。合肥一開發商透露，車位的定價不受備案價的限制，而捆綁銷售雖受工商打擊，但“我們的講法是，買車位才有優先購買住宅的權利”。
由于部分熱門區域開發商捂盤造成新房供應不足，出現了二手房價格“倒掛”的現象，使合肥成為2月全國70個大中城市中二手房環比漲幅最高的城市。
安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌認為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發商捂盤惜售造成的，特別是政務區等熱門區域，地塊有限，出現了供求緊張。
一邊是熱門區域的供不應求，一邊是冷門區域的庫存，這也是合肥房地產市場的又一怪相?！俺藶I湖、政務兩區之外，其他區特別是合肥北城的配套要差很多?！碑數胤康禺a從業者表示，“10年前，濱湖，政務和北城房價差不多，10年后，北城只漲了1倍多，而政務區漲了7倍?！?br />
不過，李國昌認為，在目前的市場環境下，真正的剛需客會被擠出熱門區域，去選擇一些外圍區域，帶來其他區域的成交量上升。以此前銷量墊底的合肥城北新站區為例，2015年整年該區平均周銷量僅93套，而進入2016年尤其是在春節后，周銷量過500已是“慣例”。
單核模式下的虹吸效應
合肥這個剛剛站上二線的省會城市，其房價暴漲的動力何在？
21世紀經濟報道記者查詢官方數據得知，近年來受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，在安徽的16個地市中，合肥的首位度越來越強，公共資源進一步集中。最近5年，合肥人口持續的凈流入，從2011年的752萬人到2015年末的779萬人，且從2013年以來，流入人口逐年增加。
產業發展、公共資源的集聚，使合肥成為安徽最耀眼的城市。在合肥近年來的發展愿景中，亦是比肩南京、杭州的長三角副中心城市。
但與江蘇、浙江不同的是，除了南京、杭州外，蘇南和浙東明星城市輩出。而在缺乏中心城市帶動的中部地區，像河南、安徽、江西等，大多選擇了做大省會的路徑。
“合肥的房地產市場中外來人口購買比重還是比較大的，”李國昌說，“省內非合肥市人口購買占到了約37%，外省的購買達到了6%?！?br />
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，安徽單核發展模式，導致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產市場表現強勁。從某種意義上來說，合肥對安徽其他城市是有“虹吸”的。這種現象造成合肥市樓市“一枝獨秀”，會導致其他城市房地產市場出現萎縮，城市之間差距進一步拉大。
土地供應總量偏緊
在去年以來全國所有房價上漲的城市中，土地價格的助推無疑是一大主因。一方面，前兩年的高地價到了“出貨期”，另一方面，不斷涌現的地王以樓面價和所謂的“保本價”推高了區域未來房價預期。
合肥學院房地產研究所所長朱德開認為，合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用。
數據顯示，2015年合肥共成交99宗地，成交總面積約8781畝。其中，誕生了合肥新的總價地王、8個區域的單價地王紀錄也被刷新，地價同比漲幅超5成。
一時間，“進入合肥”——幾乎在國內半數開發商的策略盤算中。融創、葛洲壩、金隅都系2015年首次進入合肥市場，融創更是以連續兩個地王宣告自己的到來。
目前，合肥已形成以萬科、萬達、保利、信達、綠地、恒 大為寡頭，本土的文一、高速、新華、國購，以及新進入的融創、金隅等眾多房企跑馬圈地的時代。
2015年，合肥土地市場成交總金額498億元。同時，2015年合肥財政收入突破千億元、達到1000.5億元，年均增長14.5%，其中地方財政收入達到571.5億元、年均增長15.4%。
從總的數據方面顯示，合肥土地供應總量一直處在節奏控制當中。但通過查詢近3年土地市場成交數據發現，合肥土地出讓面積大幅下滑，出讓面積僅為2013年的6成。
這其中，配套最好的政務區無疑是合肥最貴的區域。2015年合肥九區平均地價中，最高的政務區和最低的經開區相差了近6倍。
張宏偉認為，從住宅用地供應來看，合肥住宅用地供應也較為緊張，并且按照近兩年1200萬平方米的去化速度來計算，每年出讓的土地僅僅可供市場開發1-1.5年，個別年份還低于1年，這一定程度上預示著合肥住宅市場中長期仍然面臨供求關系偏緊張的局面。從這個角度來講，合肥市場中長期仍然面臨房價上漲的壓力。
二線城市調控向何處去？
3月28日的實時數據顯示，合肥一手住宅庫存首次降至2萬套以下。在土地縮水的同時，合肥又遭遇了“房荒”，房源基本開盤即售罄。
李國昌認為，合肥的總量并不低，出現這樣的情況與開發商捂盤是有關的。
針對開發商的捂盤、捆綁天價車位等行為，合肥市近期也正醞釀出臺相關規定，要求開發企業取得預售許可證后，10日內須全部公開房源，一次性對外銷售。如果規定期限內不銷售就暫不核發預售許可證，或轉為現房銷售。同時，明確商品房配套車位須在住房項目竣工驗收后方可預售或現售。
合肥市市委書記吳存榮此前表示，合肥房市要力保均衡發展、避免大漲大跌。對捂盤、捆綁車位等不良銷售行為，政府方面也將通過建立考核機制，對開發商進行市場準入等方面的約束。
在3月25日一線城市上海、深圳接連出臺嚴厲調控措施后，一線城市周邊和熱門二線城市迅速成為資金溢出的方向。再加上去庫存基調下的稅收、信貸政策利好，二線城市紛紛進入搶房模式。
如此來看，因城施策不僅在全國范圍內，在一個省域內也是有必要的。但處于發展期的二線城市不大可能出臺嚴厲的限購措施，從南京、蘇州等來看，更多是從開發商端的調控，或差異化的首付、信貸政策來調控需求端。
有關專家認為，合肥有必要通過一些差異化的手段，使市場更加規范，使房價的上漲在一個合理的區間，同時也要弱化對土地財政的過度依賴。
